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讲座回顾|深圳土地整备先进经验分享交流会

5月23日上午,我院规划专业委员会邀请深圳市规划国土发展研究中心副总规划师林强博士就《存量时期规划实施探索与实践——深圳土地整备机制、政策与案例》展开了分享与交流。(本次会议方式为视频会议)

 

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分享交流会现场

 

深圳进行土地整备已有十余年,实施成效显著,通过土地整备利益统筹落实重大民生设施、保障重大产业项目,广州、东莞等周边城市也在积极开展试点研究。珠海正在面临更新政策收紧、传统城市更新受限等诸多问题,随着存量时代全面来临,在"产业第一"的背景下,亟需探索盘活存量用地的新方式、新路径。因此,有必要学习周边城市先进经验,探索结合珠海实际的土地整备实施路径与方法。

 

在长达两个半小时的分享中,林强对深圳土地整备的基本概念、体制机制、政策演变进行了系统性的介绍。土地整备以政府为主导,立足于城市整体利益,通过对零散低效用地进行整合、清理和再开发,保障民生设施和重大项目用地,加强存量用地规划实施,是政府对存量用地资源进行再配置的重要方式。

 

为加强存量用地整备,深圳已建立"五年规划引导、年度计划统筹、单元规划实施"的全链条实施机制,同时由市财政部门承担土地整备资金,为项目实施提供资金保障。

 

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土地整备规划体系(来源:林强博士分享材料)

 

从2011年整村统筹试点,至2015年利益统筹试点,再到2018年全面推进土地整备利益统筹,深圳已逐步形成涵盖规划技术标准、利益分配规则、审批管理机制的土地整备利益统筹政策体系,通过"土地、规划、资金、低价"的政策联动,实现政府、农村集体及相关权益人等多方的利益统筹。

 

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土地整备利益统筹政策体系(来源:林强博士分享材料)

 

最后,林强结合"龙华梅观创新走廊土地整备利益统筹项目",从利益统筹情况、留用土地方案、土地整备单元规划、实施方式与成效等方面,融会贯通地讲解了深圳土地整备实施的全过程。该项目贯彻"政府主导实施、利益统筹为主、国有企业运营、股份公司参与"的工作思路,领导挂帅、党建引领,强力推进土地整备,支撑了迈瑞医疗等项目落地,实现了"从项目等空间"到"从空间等项目"的根本转变。

 

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项目范围(来源:林强博士分享材料)

 

会后,我院同事踊跃提问,就土地整备的疑点难点、最新出台的政策办法及如何结合珠海实际开展土地整备工作等问题,与林强博士进行了深入交流。

 

关于存量用地开发模式如何选择的问题,林强指出,城市更新由市场主导,项目启动对合法用地比例、地上建筑年限等方面均有要求,一定程度上对设立了约束与门槛;土地整备由政府主导,主要对象为不合法用地,服务重大项目建设和规划实施,呈现补公率高的特点。两种模式有各自的运用场景,具体实施还需结合项目情况等多方面要素考虑。

 

关于最新发布的《深圳市土地整备利益统筹办法(征求意见稿)》,林强对其中的政策创新进行了归纳总结。首先是实施对象拓展到各类产权的存量低效用地,包括国有已出让用地,有利于推进各类存量低效用地的开发;其次是对共有产权住房的政策倾斜,明确了留用地建设公共住房的下限比例,给予政策系数奖励,进一步增加公共住房供给;重点是创新规划容积测算规则及地价测算规则,以权益容积为核心,促进不同土地整备项目之间的利益平衡。

 

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分享交流会现场

 

通过林强深入浅出的分享,我们对土地整备有了更加全面的了解。作为珠海的规划从业者,我们需要时刻关注行业新动态,学习新方法,拓展新思路,更好地落实国土空间高质量发展的新要求,助推珠海城市发展更上台阶。